今年上海3000万以上新房豪宅成交非常旺盛，引起了市场的热议。
我今天想和大家聊一聊3000万以上的二手豪宅，因为我们团队确实发现了一些值得关注的变化。
别觉得这和大家没关系，市场从来都是牵一发而动全身。
01
上海3000万以上的二手挂牌量确实多了起来。
都说上海的高端市场是稀缺市场，但是高端市场的房东们也卷起来了。
我们统计了7月16日某家网站的3000万以上房源的挂牌量：
一共是1309套，全上海的话估计2000套以上
很多人没概念，才1千多套，光看数据好像也不是很多。
要知道，上海过去3000万以上的二手一年成交量也就是500-600套的水平。
▲数据来源小胖看房
现在光某家网站挂牌的1309套，就是过去2年多的成交量。
如果是全上海的，3年才能消化掉。
如果把这1309套房源挂牌总价相加，是607亿的天量资金。
新天地豪宅中海顺昌玖里高层+别墅一共卖了大概250亿。
接近于2.5个中海的体量，但是二手市场房源、地段、房东情况全都天差地别。
要比卖新房难多了。
尽管3000万以上的豪宅是上海楼市的少数产品，但是不少小区的挂牌率却并不低。
尤其是不少别墅项目的挂牌量都超过了4%以上。
▲数据来源某家网站
大家都以为只有刚需大盘的挂牌率可能会比较高，但是现在的情况并非如此。
同一时间，上海康城在某家的挂牌量是145套，挂牌率是1.2%。
中远两湾城挂牌量是127套，挂牌率是1.1%。
刚需产品的降价更早，加政策助推反而消化了一部分库存。
高端市场也进入了降价跑量的阶段。
02
挂牌量增多，这些地方的有钱人压力要大了。
一、浦东的土豪都在出货
分区看，上海3000万以上的挂牌房源，在浦东分布的最多。
都以为老钱在黄浦、静安，没想到浦东这一次遥遥领先。
看来金融改革对浦东高端市场还是有影响的。
市区浦东、黄浦、徐汇均有超过100套以上的3000万+豪宅挂牌中。
郊区中青浦、闵行也都有超过100套的豪宅挂牌。
二、徐泾的别墅居然是“重灾区”
分板块看，前五名分别是徐泾、陆家嘴、徐汇滨江、黄浦滨江、新天地板块。
徐泾这个国际别墅区果然还是有钱人，居然有超过120套的3000万+别墅在挂牌。
而且徐泾的高总价别墅特别多，挂牌房源里超过一半以上的别墅都是4000万以上的总价。
短时间想要凑出那么多外国土豪也不容易。
浦东的高端豪宅抛盘压力则是集中在了陆家嘴板块。
浦东每4套3000万的在售房源就有1套来自陆家嘴。
也难怪陆家嘴的不少高端楼盘都在降价出货。
新天地只有40套，确实不算高，毕竟是市区顶级地段，又有翠湖天地加持。
但是之后越来越多旧改项目交付后，就不好说了。
三、有钱人也得降价跑量
3000万以上挂牌量最多的小区里，世茂滨江花园断层领先。
中海建国里、仁恒公园世纪、浦东星河湾、融创滨江壹号院的业主们都要小心自己的邻居了。
保不齐就有人砸盘。
世茂滨江花园就是最好的例子。
很多低楼层大户型都是8万多的单价就卖，以前市场好的时候大户型同样可以十几万单价成交。
整个陆家嘴板块，像财富海景花园、仁恒滨江园、盛大金磐、汇豪天下等等项目都是明显价格回到10万左右的单价。
03
当我们看到挂牌数据的时候，其实上海豪宅的“以价换量”也已经开始了。
毕竟来自新房的压力确实不小。
今年上半年，上海3000万以上的新房一共卖了1544套。
这个成交量是去年全年上海3000万以上新房成交量的1.6倍。
全国总价3000万以上新房成交量前十的城市加起来只有上海的4成。
不得不说，上海核心房产是全国资金的蓄水池。
豪宅新房的优势在于产品新、价格低，不少豪宅还是存在一定幅度的倒挂。
今年上海的豪宅新房本身就供应充足，对于高总价客户而言，只要还有新房买，多数肯定是优先打新。
直接结果就是，吸走了大量二手豪宅市场的潜在客户。
这导致不少豪宅房东想要卖房，也只能降价和新房PK。
另一方面，随着上海二手房价的全面回调，最后一棒到了豪宅这里。
当其他产品都大幅降价后，即便是豪宅也很难维持在价格高位。
价格体系的稳定，必然涉及全面的调整，目前不少豪宅的价格已经向新房看齐。
只要是降到合理估值，即便在当下环境里，依然可以成交。
不完全统计的6月上海豪宅成交，3000万以上就有48套。
如果按照这个月均成交量，也是接近2020年历史最高水平的。
▲图源网络
从成交价格也能看到，有一半的房源都是在20万以下单价成交。
过往汤臣一品是30万+单价的水平，如今24万成交。
九龙仓滨江壹十八单价15万，性价比吊打不少新房了。
但必须承认的是，动辄过亿的豪宅，也是实实在在的“打折促销”了。
04
豪宅市场也逃不过真香定律，只要降价总是卖得掉。
对于个人房东而言，真正难卖的或许不是那些挂牌量很大的豪宅板块。
反而是挂牌量很少的板块。
我们说过一个概念，叫板块天花板，超越板块天花板购房不是一件明智的选择。
比如嘉定新城目前3000万以上的挂牌房源就1套，但是这个别墅的总价接近5000万。
找到一个愿意去嘉定新城花5000万的客户确实不是那么容易。
郊区天然劣势，即便是市区同样有错配非常明显的。
比如田林尚汇豪庭有一套接近6700万的豪宅，和田林板块的气质难免显得格格不入。
如何找到一个愿意花6700万买田林的客户估计也是很头疼。
这个价格，临近的徐汇滨江也能大把的挑，新房的风貌别墅同样能买到。
在错配板块里面的房子，客户池天然少的可怜。
05
3000万以上的产品放眼全国已经是顶尖的存在。
代表了钱的流动方向。
随着豪宅新房供应增多，二手豪宅的降价。
今年大概率是豪宅的成交大年。
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